전세와 주택연금, 어떤 선택이 더 나을까?

전세와 주택연금 어떤 선택이 더 나을까 사진

 

노후를 준비하거나 은퇴 이후의 주거 문제를 고민하는 분들에게 ‘전세로 이사 갈까, 아니면 주택연금 신청할까’ 하는 질문은 결코 가벼운 고민이 아닙니다.

특히 60세 이상 고령자 중에 이미 집을 소유하고 있지만, 생활비가 부족하거나 자녀에게 재산을 남길 계획이 없는 경우라면, 이 둘 사이에서 갈등하는 경우가 많죠.

이 글에서는 전세로 전환해서 자산을 현금화하는 방식과, 주택연금으로 집에 계속 살면서 연금을 받는 방식의 장단점을 구분해서 분석하고, 어떤 상황에서 어떤 선택이 더 유리한지 다 같이 공부하는 의미로 알려 드리고자 합니다.

1. 전세로 전환 vs. 주택연금 – 선택을 고민하게 되는 이유

요즘 은퇴하신 분들을 주변에 보면 자주 나오는 질문이 있습니다.  “지금 집이 5억 정도 하는데, 그냥 팔고 전세로 가서 현금 갖고 사는 게 나을까요?  아니면 주택연금 신청해서 지금 집에 그냥 계속 살면서 연금 받는 게 나을까요?”

이 질문에는 아주 현실적인 노후의 고민이 담겨 있습니다.

• 내가 가진 집을 어떻게 활용할 것인가?
• 당장 필요한 생활비는 어떻게 마련할 것인가?
• 거주 안정성과 자산 보존, 둘 중 무엇을 우선시할 것인가?

2. 전세 전환의 기본 개념과 장단점

전세로 전환하는 방법은?

내가 지금 살고 있는 집을 전세를 놓고, 나는 더 작은 집(혹은 월세/전세)로 이사 가는 방식입니다. 즉, 내 집에서 ‘전세 보증금’을 받아서 목돈을 확보하는 것이죠. 혹은 집을 아예 매각한 뒤, 전세로 이사 가서 큰 자금을 마련하는 경우도 있습니다.

장점

• 일시적으로 큰 목돈 확보 가능 (보통 수억 원 수준)
• 자금을 투자, 저축, 자녀 증여, 병원비 등으로 유연하게 활용 가능
• 원하는 위치나 주택 형태로 이사 가능 → 라이프스타일 전환 유리
• 부동산 가치 하락 리스크 회피 가능 (매도 시점 선택 가능)

단점

• 주거 불안정성 발생 (2년마다 계약 갱신, 전세가 상승 리스크)
• 본인 소유 집이 아니므로 구조 변경이나 리모델링 불가
• 전세보증금 이자 수익이 낮거나 투자 손실 가능
• 자산이 현금화되어 복지제도에서 불이익 발생 가능

이런 분에게 적합

• 큰 목돈이 꼭 필요한 상황 (예: 자녀 결혼, 채무 상환 등)
• 주거지를 바꾸고 싶고, 라이프스타일을 전환하고자 하는 분
• 집값이 정점에 와 있다고 판단해 매도를 고려 중인 분

3. 주택연금의 구조와 장단점

주택연금이란?

집을 담보로 맡기고, 사망할 때까지 매달 일정 금액을 연금 형태로 지급받는 제도입니다. 하지만 내가 집을 떠나는 건 아닙니다. 그 집에 계속 살면서 연금을 받습니다.

장점

• 평생 거주 가능 → 주거 불안정성 제거
• 매달 안정적인 연금 수령으로 현금 흐름 확보
• 일정 금액은 일시금으로 수령 가능 → 자금 유연성 확보
• 사망 시 집 정산 후 잔여 자산은 상속 가능
• 국가 보증 → 안정성 매우 높음

단점

• 보증료 등 초기 설정비용 소액 발생
• 매달 수령액은 집값 대비 낮을 수 있음
• 집을 담보로 제공하므로 자산 운용의 제약 있음
• 중도 해지 시 수수료 및 전액 상환 필요

이런 분에게 적합

• 현재 거주 중인 집에서 계속 살고 싶은 분
• 안정적인 생활비가 필요한 분
• 자녀에게 집을 물려줄 계획이 없는 분
• 추가 소득 없이도 기본적인 현금 흐름이 필요한 분

4. 실제 사례 비교 – 어떤 선택이 나았을까?

사례 A – 전세로 이사 간 68세 김 씨 부부

• 서울 강서구 5억 원 아파트 보유
• 전세 보증금 3억 원 받고, 용인 소형 전세로 이사
• 남은 2억 원으로 자녀 결혼, 여행, 병원비 사용

결과: 초기엔 자금 여유로 생활 만족도 높았으나, 2년 후 전세 갱신 시 전세금 인상 및 이사 비용 문제 발생. 일부 자금 손실도 경험.

느낀 점: “처음엔 좋았는데, 지금은 연금처럼 매달 들어오는 돈이 있었으면 더 좋았을 것 같아요.”

사례 B – 주택연금 선택한 70세 박 여사

• 인천 부평구 3.8억 원 아파트 소유
• 종신형 주택연금 신청 → 월 약 85만 원 수령
• 초기 일시금 2천만 원 인출 → 병원비 해결

결과: 국민연금(50만 원)과 합쳐 월 130만 원 고정 수입. 집에서 계속 거주하며 생활비 걱정 없는 생활.

느낀 점: “아무 걱정 없이 내 집에서 사는 게 최고예요. 매달 꼬박꼬박 돈 들어오니까요.”

5. 주요 비교 포인트 정리

항목	전세 전환	주택연금
거주 안정성	낮음 (2년 단위 계약)	높음 (종신 거주 가능)
현금 확보 방식	일시 목돈 확보	월 연금 + 일부 일시금
초기 비용	없음	있음 (보증료 등)
자산 유연성	높음 (현금 보유)	낮음 (담보 설정)
상속 영향	일부 자산 현금으로 유지 가능	집 처분 후 남은 자산 상속
소득 보장	없음 (자산 운용에 따라)	있음 (고정 월 수입)

6. 이런 경우에는 이렇게 선택하세요

전세가 유리한 경우

• 집값이 많이 올라 매도 적기라고 판단될 때
• 큰 자금이 당장 필요하고, 연금보다 목돈이 중요할 때
• 지금 거주지보다 새로운 환경을 원할 때

주택연금이 유리한 경우

• 현 거주지를 유지하고 싶은 경우
• 안정적인 현금 흐름이 필요한 경우
• 자녀에게 집을 남기는 것보다 삶의 질이 중요한 경우
• 국민연금 외 추가 소득원이 없는 경우

결론: 전세냐 주택연금이냐보다 중요한 건 ‘내 상황’입니다

전세와 주택연금은 둘 다 내 자산을 유동화하는 방식입니다. 하지만 방식과 목적이 다르고, 결정적으로 중요한 건 지금의 내 재정 상태와 삶의 방향입니다.

주택연금은 ‘안정적인 삶’을, 전세 전환은 ‘유연한 자산 활용’을 가능하게 합니다.

지금 당장의 자금이 필요한지, 아니면 매달 꾸준한 현금 흐름이 더 필요한지 스스로 질문해보세요.

지금의 선택이 앞으로 20~30년의 노후를 결정합니다.
꼼꼼히 비교하고 신중히 판단하세요.