은행권 대출과 주택연금 병행 가능할까?

은행권 대출과 주택연금 병행 사진

 

“이미 집담보대출이 있는데 주택연금 받을 수 있나요?” “은행에서 대출을 받은 상태인데 주택연금 신청이 되나요?”

주택연금을 고민하는 분들 중, 이런 질문을 하시는 분들이 아주 많습니다. 실제로 은퇴 이후 주택을 담보로 이미 대출을 이용하고 있는 경우가 많고, 동시에 노후 자금 마련을 위해 주택연금을 검토하는 경우가 있죠.

하지만 이 두 가지를 같이 사용할 수 있는지, 그렇다면 어떤 조건에서 가능한지는 잘 알려져 있지 않습니다.

이번 글에서는 은행권 주택담보대출이 있는 상태에서 주택연금을 병행할 수 있는지, 그리고 어떤 조건, 절차, 주의사항이 따르는지를 말씀드리고자 합니다.

1. 주택연금과 기존 주택담보대출의 관계

주택연금은 내 집을 담보로 한국주택금융공사(HF)에 맡기고, 평생 또는 일정 기간 동안 매달 일정 금액의 연금을 받는 제도입니다.

반면 은행권 주택담보대출은 집을 담보로 시중은행에서 일시금 또는 한도형 대출을 받는 구조입니다.

그렇다면 두 가지를 함께 운용하는 게 가능한 걸까요?

정답은 가능한 경우도 있고, 불가능한 경우도 있습니다.

2. 대출이 있는 경우 주택연금 가입, 가능할까?

기존에 대출이 있는 경우에도 주택연금 가입은 가능합니다. 단, 반드시 다음 중 하나의 방식으로 기존 대출을 처리해야 합니다:

① 연금 개시와 동시에 기존 대출을 상환하는 방식

이 경우에는 ‘대출상환형 주택연금’을 선택하게 됩니다.

• 주택 시가: 3억 원
• 기존 은행권 주담대: 5천만 원
• 주택연금 가능 한도: 약 1억 8천만 원
• → 5천만 원 상환, 잔여 1.3억으로 연금 수령

② 기존 대출을 상환하거나 다른 담보로 이전

해당 주택에 담보권이 없는 상태에서 주택연금을 신청할 수 있습니다.

3. 은행 대출을 유지한 채 주택연금 신청은 절대 불가?

기존 대출이 완전히 상환되지 않거나, 해당 주택에 담보권이 남아 있다면 주택연금 신청은 불가능합니다.

주택연금은 HF공사가 1순위 담보권을 설정해야만 하기 때문입니다.

다만, 일시금 인출을 통해 기존 대출을 상환하는 구조는 활용 가능합니다.

4. 대출상환형 주택연금이란?

기존 대출이 있는 분들에게 적합한 주택연금 방식입니다.

주요 특징

• 연금 개시 전 일시금으로 대출 상환
• 잔여 한도에서 월 연금 수령
• 집은 계속 거주 가능

장점

• 은행 이자 부담 해소
• 월 고정 수입으로 생활 안정

단점

• 대출금이 크면 연금 수령액 크게 감소
• 보증료 등 부대비용 발생

5. 실제 사례로 보는 대출과 주택연금 병행 구조

사례 ①: 72세 김 씨 부부

• 주택 시가: 4억
• 기존 대출: 1억
• 주택연금 일시금으로 대출 상환
• 남은 금액 기준 월 약 95만 원 수령

사례 ②: 68세 박 여사

• 주택 시가: 2.5억
• 대출 상환 후 연금 신청
• 월 약 75만 원 수령
• 기초연금과 병행 → 월 130만 원 생활비 확보

6. 은행권과 주택연금을 함께 설계할 수 있는 전략

① 기존 대출 최소화 후 연금 신청

대출을 미리 상환하면 주택연금 수령액이 증가합니다.

② 주택연금의 일시금 인출 기능 활용

전체 한도의 30%까지 일시금 인출 가능 → 대출 상환에 사용 가능

③ 연금 개시 시점 조절

60세보다는 65~70세 신청 시 수령액 증가

7. 주의해야 할 점

• 1순위 담보권 설정 필수
• 기존 금융기관과 사전 협의 필요
• 신청 전 서류 준비 철저히
• 보증료, 인지대, 공증비용 등 부대비용 고려

8. 결론: 대출이 있어도 주택연금은 ‘가능’하지만 전략적으로 접근해야 합니다

은행 대출이 있다고 해서 무조건 주택연금을 못 받는 건 아닙니다.

대출상환형 주택연금을 활용하면, 기존 대출을 정리하면서 연금 수령이 가능합니다.

단, 이를 위해서는:

• 대출 전액 상환 또는 일시금 활용
• 정확한 수령 시뮬레이션
• 재정 상황, 생활비 구조, 거주 계획 등을 종합적으로 고려한 전략 수립

주택은 은퇴 이후 삶을 지탱하는 핵심 자산입니다. 그 자산을 어떻게 현금화하고 활용하느냐에 따라 인생 후반의 안정감이 달라질 수 있습니다.

이자 부담이 크거나, 기존 대출 상환이 고민이라면, 주택연금이 또 하나의 유용한 선택지가 될 수 있다는 사실, 꼭 기억해두시기 바랍니다.